5月10日，由广东省三旧改造协会行业发展研究中心与广东合一城市更新研究院联合主办、中科信业（广东）产城发展集团协办的首届大湾区旧改行业发展论坛暨“《广东省三旧改造行业简讯》百期与2022年第一季度《广东省三旧改造行业季报》、《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》发布会”圆满落幕，多位大湾区“三旧”改造（城市更新）专家学者出席，共话2022大湾区旧改的新趋势、新形势和新格局。
数看大湾区“三旧”改造（城市更新）
据2022年第一季度《广东省三旧改造行业季报》统计，本季度大湾区内九市共监测到900个“三旧”改造（城市更新）项目动态，数量环比下降7.6%，同比下降21.8% 。其中317个为新增进入初期阶段的地块/项目，新增项目动态数量环比上升19.6%，同比下降42%，新增用地面积规模865.8万m²，用地面积规模环比下降18.8%，同比下降29.9% 。
从土地市场上看，截至2022年3月31日，22个重点城市有7个（北京、福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉）已经完成2022年首轮集中供地。据不完全统计，2022年一季度已完成集中供地的7城共成交土地97宗，土地出让金总额约1068亿元。从供地政策看，政府“让利”情况明显，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。从土地成交情况看，市场两极分化明显。房企火力集中在优质地块上，品相较差的地块则无人应价。从完成首轮拍地的城市来看，目前房企拍地热情较去年下半年有所回升。
从政策方面看，据2022年第一季度《广东省三旧改造行业季报》统计，2022年1月1日至3月31日，大湾区内九市共发布了110条“三旧”改造（城市更新）政策，同比去年一季度增长3%，环比去年四季度增长8%。需要重点关注政策共41个，其中25个为正式稿，16个为征求意见稿。在湾区九市中，深圳发布的政策数量最多，其次是广州、东莞“三旧”改造（城市更新）市场越活跃，越需要政府出台相关配套文件予以指导和规范。
大湾区“三旧”改造（城市更新）行业发展趋势
据合一城市更新集团董事总经理罗宇观察，湾区城市增量减速，存量整合提速。总体上来看，湾区城市更新呈现了比较明显的趋势。如，多渠道供应保障性租赁住房，搭建长效供应机制；防止大拆大建，加强老旧小区改造和历史文化保护，盘活存量工业用地等。此外，市场主体呈现出国企央企补位、国民企协同作战的发展趋势。
中科信业作为城市更新的参与者，始终在坚定的前行和不断地探索。中科信业（广东）产城发展集团副总裁张恒铭认为，在现阶段的新形势下，以及在未来相当长一段时间内，新生态下的城市更新，必然是从土地红利转换到效率红利，聚焦核心城区，盘活存量低效资产，从增量走向存量的高质量、可持续发展，实现产业升级、产城深度融合，推进以人为核心的新型城镇化战略。张恒铭表示，中科信业未来希望通过“专业引领、产业主导、金融保障”三者有机结合，搭建城市更新生态系统，希望在城市更新领域的探索能够有利于行业的发展，也能够更好地服务于行业。
城市更新与土地整备利益统筹融合发展
根据广东合一城市更新研究院《2022年深圳市土地整备利益统筹白皮书》，2021年深圳市土地整备利益统筹项目新增计划立项15个，整备实施总规模545.5公顷；新增实施方案公告项目19个，整备实施总规模1024.5公顷，留用地总规模135.8公顷；新增规划公告16个，整备实施总规模457.1公顷，留用地总规模93.5公顷；新增留用地上平台16个，总留用地规模为41.6公顷。
《白皮书》指出，城市更新与土地整备利益统筹融合发展，有望大大助力重点片区整体升级，释放更多的土地保障产业、重大基础设施及公共配套等公共利益落地。罗宇认为，随着未来“利益统筹新政”的真正落地，利益统筹或将进入4.0时代，从扩大了政策适用范围和创新了规划容积算法等方面进行创新，利于平衡项目多方主体的利益，推动利益统筹全面深化高质量发展。
经过四十余年的发展，如今的深圳，一方面，居住用地新增供应存在较大缺口压力；另一方面，也面临产业升级和土地利用提质增效的问题。对此，罗宇分析表示，土地整备与城市更新是旧改的两大模式，面对深圳的土地利用现状和问题，扩大土地整备统筹范围，对留用土地释放更多政策红利，匹配相应住宅功能和指标；同时，加大政府主导力度，引入前期服务商，推动土地高效高质的开发利用。
罗宇指出，在加大居住用地供应的大背景下，利益统筹留用土地功能以居住为主，将有效保障居住用地供应，满足社会人口居住需求。政策变革往往蕴含新的机遇，需积极关注政策动向及市场动态，提前排兵布阵，才能抢得市场先机。
